Piilevä virhe eli salainen virhe asunto- ja kiinteistökaupassa on sellainen, josta myyjä eikä ostaja ole ollut tietoinen kaupantekohetkellä. Tällöin asunto tai kiinteistö poikkeaa merkittävästi niistä ominaisuuksista, joita ostajalla on ollut perustellusti syytä odottaa. Esimerkkejä piilevistä virheistä kaupan kohteessa voivat olla olennaisten laitteiden viat, kosteusvauriot rakenteissa, homeongelmat tai huono sisäilma. Käsittelemme tässä asunnon tai kiinteistön piilevien virheiden vaikutuksia, seuraamuksia ja vastuukysymyksiä, joihin kuuluvat mm. ostajan selonottovelvollisuus ja myyjän tiedonantovelvollisuus. Viittaamme myös kuntotutkimuksen merkitykseen piilevien virheiden osalta, myyjän vastuuaikaan, ostajan reklamaatioaikaan ja virheistä aiheutuvien korjauskulujen korvauksiin.
Mitä tarkoittaa piilevä virhe asuntokaupassa ja kiinteistökaupassa?
Piilevä virhe viittaa rakenteissa olevaan vikaan, jota ei ole mahdollista havaita silmämääräisesti tai pinnalta. Piilevän virheen nimitys voi olla myös salainen virhe. Salainen virhe on ostajan ja myyjän, kummankin, kannalta ikävä yllätys.
Piilevä eli salainen virhe on kirjattu asuntokauppalain yleiseen virhesäännökseen seuraavasti:
Asunnossa on virhe, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.
Asuntokauppalain 6 luvun 11 § käsittelee asunnon virheitä, mukaan lukien piilevät eli salaiset virheet.
Kiinteistökaupassa salaisia virheitä käsitellään maakaaren sääntöjen mukaan. Kriteerit ovat pääasiassa samanlaisia kuin asuntokaupassa tietyin eroin:
Ostajan tulee ilmoittaa myyjälle kohtuullisessa ajassa virheestä ja vaatimuksistaan, kun virhe havaitaan tai se pitäisi havaita.
Maakaaren 2 luvun 17 § käsittelee kiinteistön laatuvirheitä, mukaan lukien piilevät eli salaiset virheet.
Myyjän vastuu virheestä syntyy siis vain, jos virhe on merkittävä.
Salaisen virheen ilmetessä ostajalla ei kuitenkaan yleensä ole oikeutta vaatia korvausta virheeseen liittyvistä vahingoista, kuten sijaisasumiskuluista korjausten ajalta. Sen sijaan ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai jopa kaupan purkua, mikäli virhe katsotaan olennaiseksi.
Asuntokaupassa asiat käsitellään hieman eri tavoin kuin kiinteistökaupassa, koska usein osakas vastaa vain asuntonsa pintarakenteista. Tällöin laajat vauriot taloyhtiön rakenteissa voivat olla myyjän vastuulla taloudellisena piilevänä virheenä, jos ostajalle koituu virheistä suuria kustannuksia, jotka liittyvät osakkeelle jyvitettävään vastikeosuuteen.
Asuntokauppalain mukaan salainen taloudellinen virhe ilmenee, jos asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut kasvavat merkittävästi odotetusta, johtuen kaupanteon jälkeen ilmenneistä odottamattomista vioista tai puutteista.
Asuntokauppalain mukaan asunnossa on virhe, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.
Piilevä virhe asuntokauppa, kenen vastuu?
Asuntokaupassa tilanne käsitellään hieman eri tavalla kuin kiinteistökaupassa, sillä usein osakas on vastuussa vain asuntonsa pintarakenteiden ylläpidosta. Tällöin, jos taloyhtiön rakenteissa ilmenee merkittäviä vaurioita, myyjä voi joutua vastuuseen kaupanteon jälkeen. Tätä virhetyyppiä nimitetään salaiseksi taloudelliseksi virheeksi, jos ostajalle aiheutuu tästä suuria kustannuksia osakkeelle jyvitettävän vastikeosuuden kautta.
Asuntokauppalain mukaan salainen taloudellinen virhe on olemassa, jos asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat kaupanteon jälkeen odottamattomien vikojen tai puutteiden vuoksi osoittautuneet huomattavasti suuremmiksi kuin mitä ostaja on voinut kohtuudella odottaa.
Ostajalla on asunto- ja kiinteistökaupoissa selonottovelvollisuus ja myyjän vastuu kattaa laajan tiedonantovelvollisuuden.
Jos kiinteistökaupassa paljastuu salainen virhe, kumman vastuulla se on?
Kiinteistökaupassa myyjä ei ole vastuussa piilevästä virheestä, ellei ostaja pysty osoittamaan, että virhe on merkittävä ja vaikuttaa olennaisesti kiinteistön arvoon tai käyttöön.
Jos virhe siis on olennaisesti haitallinen, ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai, vakavissa tapauksissa, kaupan purkua. Olennaisuuden kynnys ylittyy yleensä, jos virheen korjaaminen aiheuttaa huomattavia kustannuksia suhteessa kauppahintaan – yleisesti pidetään, että kustannusten tulee olla vähintään 5 % kauppahinnasta.
On tärkeää huomioida, että ostajalla on asunto- ja kiinteistökaupassa ennakkotarkastusvelvollisuus joka sisältää selonottovelvollisuuden ja mahdollisesti erityisen selonottovelvollisuuden, eli ostajan tulee tutkia kaupan kohteena oleva asunto tai rakennus riittävällä huolellisuudella ennen kaupantekoa.
Ota yhteyttä, jos tarvitset lisätietoja tai apua asian selvittämiseksi omassa asuntokaupassasi: Mäkinen Law – varaa aika ilmaiseen konsultaatioon:
OTA YHTEYTTÄ MAKSUTTOMASTI
- LAKIMIES Pasi Mäkinen
- Puhelin: 0400 360 000
- Sähköposti: pasi.makinen@makinen-law.fi
Mikä on ostajan selonottovelvollisuus?
Ostajan selonottovelvollisuus tarkoittaa sitä että ostajan täytyy selvittää kaikki seikat, jotka hän normaalilla huolellisuudella voisi havaita ostettavasta omakotitalosta tai kiinteistöstä ja myös asunto-osakkeesta. Esimerkiksi, jos ostaja ei huomaa, että seinissä selkeästi on hometta, hän ei voi myöhemmin vedota tähän seikkaan koska se olisi pitänyt normaalissa tarkastuksessa huomata.
Ostajan selonottovelvollisuus ei ulotu kuitenkaan piilossa olevien rakenteiden tutkimukseen ja purkamiseen. Ostajalta ei yleensä voida edellyttää syvällistä tutkimusta pelkästään kuntotarkastuksessa havaittujen kosteusepäilyjen perusteella. Tällöin kyseessä saattaa olla piilevä virhe.
Mitä tarkoittaa myyjän tiedonantovelvollisuus?
Myyjän tiedonantovelvollisuus on velvollisuus ilmoittaa ostajalle kaikki tiedossa olevat kiinteistön tai asunnon merkittävät viat ja puutteet, jotka voivat vaikuttaa ostopäätökseen tai kohteen arvoon. Tämä velvollisuus koskee erityisesti sellaisia seikkoja, joita ostaja ei voi itse havaita tavanomaisen tarkastuksen yhteydessä.
Myyjä voi joutua vastuuseen, jos hän jättää kertomatta olennaisista asioista, jotka vaikuttavat kauppaan.
Jos kiinteistön virhe johtuu rakentamisen hyvän tavan vastaisuudesta, myyjä, joka on itse rakennuttanut tai rakentanut kiinteistön, ei voi vedota piilevään virheeseen pelkästään sillä perusteella, että hän ei ollut tietoinen hyvän rakentamistavan tai määräysten noudattamatta jättämisestä. Rakentajan tai rakennuttajan on oltava tietoinen myymänsä kiinteistön kunnosta.
Milloin myyjä syyllistyy tiedonantovirheeseen asuntokaupassa?
Myyjällä on Asuntokauppalain mukainen velvollisuus ilmoittaa ostajalle kaikki oleelliset ja tiedossaan olevat tiedot asunnosta muuten korvaukset saattavat langeta myyjän vastuulle.
Jos myyjä jättää kertomatta tunnetuista virheistä, hän tekee tiedonantovirheen. Tällaisessa tilanteessa myyjä voi joutua vastuuseen laiminlyönnistä, ja vakavissa tapauksissa tilanne voi täyttää petoksen kriteerit rikoslain mukaan.
Jos olet huomannut asuntokaupassasi myyjän syyllistyneen tiedonantovirheeseen, älä huoli, apua on saatavilla. Autamme kaikissa kiinteistökaupan lakiasioissa – Mäkinen Law:
OTA YHTEYTTÄ MAKSUTTOMASTI
- LAKIMIES Pasi Mäkinen
- Puhelin: 0400 360 000
- Sähköposti: pasi.makinen@makinen-law.fi
Mikä on myyjän vastuu kun asunnossa on hometta tai sisäilmaongelma?
Myyjän vastuu home- ja sisäilmaongelmista asuntokaupassa riippuu siitä, tiesikö myyjä ongelmasta ennen kaupantekoa. Myyjällä on lain mukaan velvollisuus kertoa kaikista tiedossaan olevista merkittävistä virheistä, jotka voivat vaikuttaa kauppaan. Jos myyjä on tiennyt home- tai sisäilmaongelmasta mutta jättänyt kertomatta sen ostajalle, hän voi olla vastuussa ja ostaja voi vaatia korvauksia, kuten hinnanalennusta tai kaupan purkua.
Jos ongelma taas on piilevä, eli myyjä ei ole voinut tietää siitä eikä ollut aiheuttanut sitä, ostaja voi yleensä vaatia vain hinnanalennusta. Ostajan on myös tehtävä reklamaatio kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta. Vakavimmissa tapauksissa, kuten jos virhe on olennaisesti vaikuttanut asunnon käytettävyyteen, kaupan purku voi olla mahdollinen ratkaisu.
Myyjän vastuuta arvioitaessa otetaan huomioon, mitä myyjä on tiennyt tai olisi pitänyt tietää, ja virheen vakavuus. Homeongelmat luokitellaan usein laatuvirheiksi,mikä tekee niiden käsittelystä merkittävää sekä ostajalle että myyjälle.
Ostajat luulevat usein, että kuntotarkastus paljastaa varmasti kaikki talossa tai asunnossa olevat kosteus-, home- tai sisäilmaongelmat. Asia ei ole niin yksiselitteinen.
Asuntokaupassa myydään kuitenkin osakkeita, jotka oikeuttavat asunto-osakeyhtiön osakehuoneiston hallintaan. Talon rakenteita ei yleensä kuntotarkastuksessa tarkasteta.
Ostajalla ja myyjällä ei ole edes oikeutta tarkastaa rakenteiden sisäosia ilman taloyhtiön lupaa. Kuntotarkastus rajoittuukin rakenteiden pintapuoliseen tarkasteluun, eikä se kata syvemmällä rakenteissa mahdollisesti piileviä ongelmia.
Millaisia oireita tai terveyshaittoja hometalossa voi tulla?
Rakenteiden home- tai vesivauriot voivat jäädä huomaamatta kaupan yhteydessä, ja usein myyjäkään ei tiedä niistä, jos hän ei ole itse saanut oireita. Sisäilmaongelmat voivat kuitenkin aiheuttaa uuden asukkaan terveydelle merkittäviä ongelmia kuten astman kehittyminen, silmäoireet tai hengitystieinfektiot. Hometaloon muuttaessaan ostaja voi reagoida nopeasti talossa oleviin mikrobeihin ja homeisiin.
Home ja sisäilmaongelmat voivat vaikuttaa yksilöihin eri tavoin, ja oireet voivat vaihdella lievistä vakaviin riippuen henkilön herkkyydestä, altistuksen määrästä ja ongelman laajuudesta.
Voiko ostaja vaatia kiinteistön tai asunnon korjaamisesta aiheutuvien kulujen korvaamista?
Ostaja voi vaatia korvausta kiinteistön korjauskustannuksista, asumisesta aiheutuneista haitoista, terveyshaitoista, tutkimuskuluista sekä muista virheestä johtuvista vahingoista, mukaan lukien selvitys-, asiamies- ja oikeudenkäyntikulut.
Jos virhe on piilevä, ostajalla voi olla mahdollisuus vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua, mutta ei vahingonkorvausta.
Mikäli virhe on merkittävä, ostaja voi vaatia kaupan purkua sekä kauppahinnan palautusta, sisältäen lailliset tuotot ja viivästyskorot.
Miksi kuntotutkimus on tärkeä piilevä virhe -tapauksissa?
Kuntotutkimuksella on suuri merkitys piilevien virheiden havaitsemisessa, sillä se auttaa ostajaa tunnistamaan mahdollisia rakenteellisia vikoja, jotka eivät ole näkyvissä pintapuolisessa tarkastuksessa. Piilevät virheet, kuten kosteus- tai homevauriot, voivat olla rakenteissa syvällä ja ne voivat jäädä huomaamatta myös kuntotutkimuksessa. Ennen kauppaa tehtävät tekniset tutkimukset kuten kuntotutkimus antavat kuitenkin asiantuntijan lausunnon rakennuksen kunnosta ja voivat paljastaa ongelmia, joista myyjä tai ostaja ei ollut tietoinen.
Jos virhe paljastuu kuntotutkimuksen jälkeen, ostajalla on paremmat mahdollisuudet vaatia korvauksia, kuten hinnanalennusta tai kaupan purkua, sillä tutkimus tukee väitteitä virheen merkittävyydestä ja auttaa osoittamaan, että virhe ei ollut havaittavissa ennen kaupan tekoa edes asiantuntijan tutkimuksessa.
Kuinka kauan asunnon ostajalla on aikaa vedota virheeseen?
Ostajalla on kaksi vuotta aikaa kaupan jälkeen ilmoittaa myyjälle havaitsemastaan virheestä asuntokaupassa. Kiinteistökaupassa vastaava aika on viisi vuotta. Tämä aika alkaa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu ostajalle. Virheen ilmenemisajankohdassa keskeistä on se hetki, jolloin virhe on havaittu tai olisi pitänyt havaita.
Ostajan on reklamoitava virhe kohtuullisessa ajassa, joka oikeuskäytännön mukaan on yleensä 3–4 kuukautta virheen havaitsemisesta. Reklamaation myötä ostajan tulee myös esittää mahdolliset korvausvaatimuksensa. Mikäli reklamaatiota ei tehdä kohtuullisessa ajassa, myyjä voi vapautua vastuusta.
Miten piilevän virheen kulut hyvitetään?
Piilevästä virheestä johtuen ostajalla ei yleensä ole oikeutta vaatia vahingonkorvausta myyjältä, sillä vahingonkorvaus edellyttää myyjältä tuottamusta. Koska salaisessa virheessä myyjän ei voida katsoa olleen tietoinen virheestä tai aiheuttaneen sitä, ei myyjän huolimattomuutta voida useimmiten todeta olevan.
Sen sijaan korjauskuluja tai pahimmillaan kaupan purkua voidaan vaatia.
Kuka maksaa piilevän virheen korjauskustannukset ja tutkimukset?
- Kiinteistökaupassa korjauskustannuksilla on merkitystä, sillä oikeuskäytännössä on katsottu, että virheen merkittävyyskynnys ylittyy, kun virheen korjaamisen kustannukset ovat noin 5 % kauppahinnasta. Tällöin myyjä voi olla velvoitettu vastaamaan virheestä.
- Virheen arviointi on kokonaisharkintaa, ja arviointiin vaikuttaa muutkin tekijät.
- Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken. Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle.
- Taloyhtiö pääsääntöisesti vastaa rakenteissa olevista virheistä ja niiden korjaamisesta.
Asuntokauppa ja lakimies
Tarvitsetko apua asunto- tai kiinteistökaupan lakiasioissa? Ota yhteyttä asiantuntevaan kiinteistöriitalakimieheen ja varaa aika maksuttomaan neuvontaan – Mäkinen Law:
OTA YHTEYTTÄ MAKSUTTOMASTI
- LAKIMIES Pasi Mäkinen
- Puhelin: 0400 360 000
- Sähköposti: pasi.makinen@makinen-law.fi
Usein kysyttyä
Voiko vahingonkorvaus tulla kyseeseen asuntokaupassa piilevän virheen löydyttyä?
Jotta myyjälle syntyisi vahingonkorvausvastuu asunnon virheestä aiheutuvista kustannuksista, edellytyksenä on, että myyjä on menetellyt tahallisesti tai huolimattomasti. Vahingonkorvausvastuu edellyttää, että myyjä on menetellyt tahallisesti tai huolimattomasti. Käytetyn asunnon salaisen virheen osalta tällaisesta ei ole kysymys.
Kuinka kauan on asunto-osakkeen myyjän vastuuaika?
Asuntokaupassa myyjään vastuuaika on kaksi vuotta. Jollei ostaja ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen.
Kuinka kauan omakotitalon myynnissä on myyjän vastuuaika?
Omakotitalokaupassa myyjän vastuu kestää enintään viisi vuotta, mutta jos myyjä on toiminut vilpillisesti tai epärehellisesti, ostajalla voi olla pidempi aika vedota virheeseen.
Mitkä ovat seuraamukset piilevästä virheestä?
Yleinen piilevän virheen seuraamus on hinnanalennus. Kaupan purku tulee vain erittäin harvoin kyseeseen. Jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti, myyjä vastaa kaupan kohteen salaisesta virheestä, vaikka ostajalla ei normaalisti olisikaan oikeutta saada hyvitystä siitä.
Voiko asuntokaupan purkaa piilevän virheen takia?
Kaupan purkaminen voi tulla kyseeseen virheen perusteella, mikäli siitä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa eikä muuta ratkaisua, kuten hinnanalennusta, pidetä riittävänä. Mikäli myyjä ei ole tiennyt virheestä eikä ole erityistä syytä olettaa tienneen, hän voi välttyä vastuulta, mutta myyjä voi silti joutua vastaamaan tietyissä tilanteissa.