Ostajan selonottovelvollisuus asunto- ja kiinteistökaupassa

Ostajan selonottovelvollisuus on tärkeä ymmärtää tehdessä asunto- tai kiinteistökauppaa. Kun ostaja harkitsee asunnon tai kiinteistön hankintaa, hänen on täytettävä asunto- ja kiinteistökaupassa määritellyt velvollisuudet, joihin kuuluu huolellinen tutustuminen kaupan kohteeseen ennen kaupan solmimista. Suomessa lainsäädäntö asettaa selkeät puitteet selonottovelvollisuudelle, joka määritellään tarkemmin kiinteistön kaupassa sovellettavassa maakaaressa sekä asunto-osakkeen kaupassa asuntokauppalain kautta. Ostajan erityinen selonottovelvollisuus taas tarkoittaa esimerkiksi lisätutkimuskehoitusta kuntotarkastuksen yhteydessä havaitun virheen takia tai muulla tavoin huomattujen tai kerrottujen, epäilyksiä herättävien seikkojen osalta. Tässä artikkelissa käsittelemme ostajan selonottovelvollisuutta ja vastaavasti myyjän vastuuta.

Mitä tarkoittaa ostajan selonottovelvollisuus ennen kauppaa?

Ennen asunto- tai kiinteistökauppaa ostajalla on selonottovelvollisuus, mikä tarkoittaa, että hänen on tarkkaan perehdyttävä kaupan kohteeseen. Ostaja ei voi vedota virheenä asiaan, jonka hän on huomannut tai jonka hän olisi voinut huomata tarkastuksen yhteydessä.

Selonottovelvollisuudesta säädetään laissa – asunto-osakkeiden osalta Asuntokauppalaissa ja kiinteistöjen osalta Maakaaressa.

Asunto- ja kiinteistökaupoissa ostajan selonottovelvollisuudella on keskeinen rooli. Mikäli ostaja ei täytä lainmukaista velvollisuuttaan tutustua kaupan kohteeseen huolellisesti ennen kaupantekoa, hän saattaa menettää mahdollisuuden esittää vaatimuksia myyjää kohtaan sellaisten virheiden osalta, jotka olisi pitänyt havaita ennakkotarkastuksessa.

Ostajan on siis tarkastettava kohde perusteellisesti ennen kaupantekoa, eikä hän voi vedota virheeseen, jonka hän on jo havainnut tai joka olisi ollut havaittavissa kohteen tarkastuksen yhteydessä.

Ostajan selonottovelvollisuus ei kuitenkaan yleensä ylitä myyjän tiedonantovelvollisuutta ja myyjän vastuuta. Myyjä on vastuussa kiinteistön virheistä, jos hän on ollut niistä tietoinen.

Selonottovelvollisuudesta säädetään laissa – asunto-osakkeiden osalta Asuntokauppalaissa ja kiinteistöjen osalta Maakaaressa.

Miten ostajan selonottovelvollisuus on säädetty Suomen lainsäädännössä?

Suomen lainsäädännössä asunnon ja kiinteistön ostajan selonottovelvollisuus on säädetty asuntokauppalaissa ja maakaaressa. 

Kiinteistön kauppa (Maakaari 2 luku 22 §)

Kiinteistön kaupassa sovellettavan maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan: Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Asunto-osakkeen kauppa (Asuntokauppalaki 6 luku 12 §)

Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa.

Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Mitä 1 ja 2 momentissa säädetään, ei sovelleta, jos ostajan ei kaupantekoajankohtana voida edellyttää käsittäneen kyseisen seikan merkitystä tai jos hänellä on ollut aihetta olettaa, että se oikaistaan ennen asunnon hallinnan luovutusta. Mainittuja säännöksiä ei sovelleta myöskään, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti eikä myöskään sikäli kuin tämän luvun 19 §:stä muuta johtuu.

Miten uuden ja vanhan asunto-osakkeen selonottovelvollisuus eroavat toisistaan?

Ostajan selonottovelvollisuus uuden ja vanhan asunto-osakkeen osalta ei merkittävästi eroa, mutta käytännössä vanhempien kohteiden kohdalla ostajan tulee olla tarkkaavaisempi mahdollisten piilevien virheiden suhteen.

Vanhoissa rakennuksissa voi olla suurempi riski esimerkiksi kosteudelle tai rakenteellisille ongelmille, ja ostajan on tällöin varmistettava tarkastuksin, että kiinteistön kunto vastaa odotuksia. 

Uudiskohteissa oletetaan, että rakennus on uusien suunnitelmien mukainen, mikä usein kaventaa selonottovelvollisuuden laajuutta, mutta tämä ei poista ostajan vastuuta huolellisuudesta.

Yleislinjauksena selonottovelvollisuus määräytyy aina tapauskohtaisesti ja perustuu kohteen ikään, kuntoon ja saatuihin tietoihin.

Miten selonottovelvollisuuden laajuus ja sisältö määräytyvät tapauskohtaisesti?

Lain mukaan ostajalla on sekä ennakkotarkastus- että selonottovelvollisuus. Ennakkotarkastus tarkoittaa tässä sitä, että ostajan on silmämääräisesti tarkastettava kaupan kohde, huomioiden näkyvillä olevat viat ja puutteet. Lisäksi ostajan on perehdyttävä huolellisesti kohteeseen liittyviin asiakirjoihin.

Yleisesti ottaen selonottovelvollisuus täyttyy, kun ostaja tutustuu kohteeseen tavanomaisen huolellisesti ja tarkastaa ne osat, joihin on esteetön pääsy.

Selonottovelvollisuuden laajuus vaihtelee tapauskohtaisesti, ja siihen vaikuttavat muun muassa kohteen ikä, kunto sekä ostajan tietämys. Uudiskohteessa voidaan odottaa suunnitelmien mukaista laatua, mutta vanhemmissa rakennuksissa ostajan on varautuva kunnostustarpeisiin. Peruskorjauksien laajuus ja laatu vaikuttavat myös selonottovelvollisuuden sekä myyjän virhevastuun sisältöön.

”Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä”

Mikäli kiinteistössä ilmenee epäilyttäviä merkkejä, kuten kosteutta, ostajan on omasta aloitteestaan suoritettava perusteellisempi tarkastus kohteesta.

Voidaanko ostajalta odottaa asiantuntijuutta asuntokaupassa?

Ostajalla on vastuu tarkastaa kaupan kohde ja siihen liittyvät asiakirjat huolellisesti ennen kaupantekoa. Tämä selonottovelvollisuus ei kuitenkaan edellytä teknisiä tai erityisiä toimia, jotka ylittävät tavanomaiset tarkastustoimenpiteet.

Ostajan ei tarvitse esimerkiksi järjestää kuntotarkastusta tai käyttää asiantuntijaa kohteen tarkastuksessa. Mikäli kiinteistössä kuitenkin ilmenee huolestuttavia merkkejä, kuten kosteutta tai vaurioita seinissä tai katossa, ostajan on syytä suorittaa tarkempi selvitys. Tällöin saattaa olla tarpeen myös asiantuntijan apu, jolloin puhutaan ostajan erityisestä selonottovelvollisuudesta. 

Vaikka kuntotarkastus ei ole pakollinen, sen tekeminen ja mahdollisten lisätutkimusten suorittaminen on suositeltavaa. Joskus asunnosta tai kiinteistöstä löytyy piilevä virhe. 

Lainsäädäntö ei suoraan määrittele, miten kuntotarkastuksen teettäminen tai asiantuntija-avun käyttö vaikuttaa ostajan selonottovelvollisuuden laajuuteen.

Korkein oikeus on käsitellyt asiaa useissa ennakkotapauksissa. Näistä ennakkotapauksista ilmenee, että tilanne ei ole aina yksiselitteinen. Sekä ostajan että myyjän näkökulmasta onkin turvallisinta, että kohteesta tehdään tarvittavat kuntotarkastukset ja lisätutkimukset, ja mahdolliset havainnot kirjataan kauppakirjaan selventämään vastuunjakoa. Joissain tapauksissa voidaan päätyä myös kaupan purkuun.

Pitääkö ostajan vaatia kuntotarkastus ennen kaupan tekemistä?

Vanhan rakennuksen ostoa harkittaessa on suositeltavaa pyytää rakennusalan asiantuntijan arviota tai teettää asianmukainen kuntotarkastus sekä mahdolliset suositellut lisätutkimukset. Näin ostaja saa kattavat tiedot rakennuksen kunnosta ja korjaustarpeista, jotka tukevat ostopäätöksen tekemistä. Samalla ostajan velvollisuus ottaa selvää täyttyy lain edellyttämällä tavalla kiinteistön tarkastuksen osalta. 

Jos ammattitaitoinen kuntotarkastaja ei havaitse jotakin vikaa, ei ostajalta yleensä voida edellyttää, että hän olisi havainnut sen ennen kaupantekoa. Jos kuntotarkastuksessa tai -tutkimuksessa ilmenee merkittäviä puutteita kohteen kunnossa, tämä voi rajoittaa ostajan mahdollisuuksia esittää vaatimuksia myyjää kohtaan kaupan jälkeen. 

Toisaalta se voi myös oikeuttaa ostajan vetäytymään kaupasta ilman seuraamuksia tai neuvottelemaan kaupan ehdoista uudelleen. Mikäli kuntotarkastus tehdään vasta ostotarjouksen tai esisopimuksen jälkeen, tulee tarjoukseen tai esisopimukseen lisätä ehto tarkastuksen suorittamisesta.

Miten ostajan selonottovelvollisuus eroaa ostajan ERITYISESTÄ selonottovelvollisuudesta?

ERITYINEN SELONOTTOVELVOLLISUUS syntyy yleensä, kun ostaja saa viitteitä merkittävistä ongelmista, kuten rakennuksen kuntotarkastusraportissa esitetyt korjauskehotukset tai riskirakenteet. Mikäli tällaisia viitteitä jätetään huomiotta, ostaja ei voi myöhemmin vedota siihen, että ei olisi tiennyt ongelmista. Esimerkiksi KKO 2019:16 tapauksessa ostajalla oli erityinen selonottovelvollisuus alapohjan rakenteiden osalta, koska heille oli annettu selkeitä lisätutkimuskehotuksia kuntotarkastusraportissa.

Ostajan selonottovelvollisuus tarkoittaa että ostajan on tutustuttava kaupan kohteeseen huolellisesti ennen kaupantekoa. Tämä perustarkastusvelvollisuus kattaa esimerkiksi pintapuoliset tarkastukset, joihin ei tarvita teknisiä apuvälineitä. 

Jos kiinteistössä tai asunnossa on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta, hometta tai jälkiä esim. sisäkatoissa, on ostajan tehtävä tarkempia tutkimuksia. 

Lisäksi jos ostajalle annetaan lisätietoa kohteesta, kuten kuntotarkastusraportissa havaitut riskit, esim kosteus- tai lahovauriot, hänelle voi syntyä erityinen selonottovelvollisuus.Tämä velvollisuus edellyttää, että ostaja ryhtyy tavanomaista tarkempaan tutkimukseen, ja tarvittaessa asiantuntijan apuun ongelmien laajuuden selvittämiseksi.

Mikä on lisätutkimuskehotus?

Lisätutkimuskehotus on oleellinen osa erityisen selonottovelvollisuuden syntymistä, ja sen perusteella ostajalta voidaan odottaa lisätutkimusten teettämistä. Ilman lisätutkimuskehotusta ostajan erityinen velvollisuus ei välttämättä synny, ellei ongelmien mahdollisuus ole muuten ilmeinen.

Tämä velvollisuus edellyttää, että ostaja ryhtyy tavanomaista tarkempiin tutkimuksiin, usein asiantuntijoiden avulla. Jos ostaja ei noudata tätä velvollisuutta, hän voi menettää oikeutensa vedota näihin ongelmiin kaupan jälkeen.

Vertailu

Tarvitsetko ostajana apua kiinteistö- tai asuntokaupassa?

Tarjoan asiantuntevaa lakipalvelua kiinteistökaupan kaikkiin vaiheisiin, varmistaen, että olet turvassa ja tietoinen kaikista oikeudellisista velvollisuuksista. Selontottovelvollisuus ja erityinen selonottovelvollisuus eivät ole yksiselitteisiä asioita, mutta avustuksellani voitte varmistaa, että kaupanteossa toimitaan lain edellyttämällä tavalla ja vältätte kalliit virheet.

OTA YHTEYTTÄ MAKSUTTOMASTI

• LAKIMIES Pasi Mäkinen
• Puhelin: 0400 360 000
• Sähköposti: pasi.makinen@makinen-law.fi

Usein kysyttyä