Asuntokaupan tai kiinteistökaupan purku on mahdollinen vain erityisissä tilanteissa, joissa kaupankohteessa ilmenee merkittäviä virheitä. Ostajalla voi olla oikeus vaatia kaupan purkua, jos virheestä aiheutuu merkittävää haittaa, jota ei voida ratkaista muilla kohtuullisilla keinoilla, kuten hinnanalennuksella tai korjauksilla. Tästä artikkelista voit lukea, mitkä ovat kaupan purun ehdot ja milloin virhevastuu kuuluu myyjälle ja milloin ostajalle. Esittelemme erot kiinteistökaupan ja asuntokaupan suhteen ja viittaamme maakaareen ja asuntokauppalakiin.
Milloin ostajalla on oikeus purkaa asuntokauppa?
Ostaja voi Asuntokauppalain mukaan mahdollisesti esittää kaupan purkua, jos myytävässä kohteessa ilmenee olennainen virhe, joka aiheuttaa ostajalle merkittävää haittaa.
Kaupan purkaminen voi olla mahdollista, jos virheen vaikutukset ovat niin suuret, ettei esimerkiksi hinnanalennus tai muu korvaus ole riittävä ratkaisu tilanteen kohtuulliseen käsittelyyn.
Purkukynnyksen täyttymistä arvioitaessa on otettava huomioon, millaiset mahdollisuudet ostajalla on virheen korjaamiseen. Esitöiden mukaan ostajan kyky teettää korjauksia voi vaikuttaa siihen, ylittyykö purkuun oikeuttava kynnys.
Ostajalla on asunto- ja kiinteistökaupoissa selonottovelvollisuus ja myyjän vastuu puolestaan sisältää tiedonantovelvollisuuden.
Korkein oikeus on useissa tapauksissa linjannut, että kaupan purkaminen on oikeutettua vain, jos kaupan kohteessa ilmenee olennainen virhe, jota ei kohtuudella voida korjata tai hyvittää hinnanalennuksella.
Asuntokauppalain ja maakaaren mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta, kuten hinnanalennusta tai virheen korjaamista, voida pitää kohtuullisena
- Asuntokauppalaki (4. luku) käsittelee asunto-osakkeen kauppaa ja määrää purkamisoikeuden ehdot.
- Maakaari (2. luku) säätelee kiinteistökauppoja ja määrää vastaavat ehdot kiinteistöjen kohdalla.
Jos asunto- tai kiinteistökaupan purku mietityttää ja haluat oikeudellista apua – varaa aika ilmaiseen konsultaatioon:
OTA YHTEYTTÄ MAKSUTTOMASTI
- LAKIMIES Pasi Mäkinen
- Puhelin: 0400 360 000
- Sähköposti: pasi.makinen@makinen-law.fi
Kenellä on vastuu asuntokaupan tai kiinteistökaupan virheistä?
Asuntokaupan purkua arvioitaessa myyjän virhevastuu määräytyy pitkälti sen mukaan, kuuluvatko virheet asunto-osakeyhtiön vastuulle vai eivät. Mikäli virheen korjaus kuuluu yhtiön vastuulle, ostaja ei voi vaatia hinnanalennusta, koska kustannukset jäävät taloyhtiön maksettaviksi. Myyjällä on tiedonantovelvollisuus, josta voi lukea lisää täältä.
Yhtiön kunnossapitovastuu on keskeinen tekijä arvioitaessa virheen olennaisuutta. Kaupan purkua harkittaessa onkin tärkeää arvioida, miten virhe ja sen vaatimat korjaukset vaikuttavat ostajan mahdollisuuksiin käyttää asuntoa, ottaen huomioon taloyhtiön koko, taloudellinen tilanne ja vastuunjakokäytännöt.
Asuntokauppalain yleisen virhesäännöksen mukaan asunnossa voi olla kaupan purkuun oikeuttava virhe seuraavissa tapauksissa:
- Asunnossa on virhe, jos se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut, ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
- Virhe katsotaan olevan kyseessä myös, jos myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, jonka hän olisi kohtuudella voinut olettaa saavansa. Tämä sisältää myös tilanteet, joissa ostajan mahdollisuudet havaita kyseinen seikka ovat olleet rajalliset, kuten 12 § tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa.
- Asunnossa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä kauppakirjassa on sovittu.
- Lisäksi virhe on kyseessä, jos asunnon varustetaso, kunto tai muut ominaisuudet ovat merkittävästi huonommat kuin mitä ostajalla on ollut perusteltua syytä odottaa, ottaen huomioon asunnon hinta, ikä, alueen tavanomainen varustetaso sekä kohtuulliset asumistasoa koskevat vaatimukset.
- Ostajalla voi olla oikeus vaatia kaupan purkamista, jos virhe on niin olennainen, että se vaikuttaa merkittävästi asunnon käyttökelpoisuuteen tai arvoon, eikä muuta seuraamusta voida pitää riittävänä.
Kiinteistökaupan purkua arvioitaessa myyjä vastaa kiinteistön kunnosta kokonaisuudessaan. Myyjä on vastuussa kaikista kiinteistössä olevista piilevistä ja olennaisista virheistä, jotka vaikuttavat kiinteistön arvoon tai käyttökelpoisuuteen.
Ostajalla on kuitenkin selonottovelvollisuus ja mahdollisesti vielä erityinen selonottovelvollisuus kohteen kunnosta. Lue aiheesta lisää artikkelista Ostajan selonttovelvollisuus.
Maakaaren 2 luku käsittelee kiinteistökauppoja ja ostajan oikeuksia virhetilanteissa:
- Maakaari voi antaa oikeuden purkaa kaupan, jos korjauskustannukset ovat suhteettoman suuret virheen vakavuuteen nähden, ja ostaja ei olisi kaupantekohetkellä kohtuudella voinut tietää virheestä.
- Virhevastuu koskee myös piileviä virheitä, joita ostaja ei olisi voinut havaita ennen kaupantekoa, mutta jotka paljastuvat myöhemmin.
Voiko asuntokaupan perua hyväksytyn ostotarjouksen jälkeen?
Hyväksytyn ostotarjouksen jälkeen asuntokaupan peruminen ei ole yksinkertainen prosessi, ja se voi johtaa oikeudellisiin seuraamuksiin ostajalle.
Itse asuntokauppa ei kuitenkaan ole lopullisesti syntynyt ennen kuin varsinainen kauppakirja on allekirjoitettu. Hyväksytty tarjous voi muodostaa juridisesti sitovan sopimuksen siitä, että kauppa tullaan tekemään sovituin ehdoin, mutta asunto- ja kiinteistökaupassa kaupan pätevyys vaatii aina kirjallisen kauppakirjan allekirjoittamisen.
Hyväksytty tarjous sitoo osapuolet ja velvoittaa heitä toteuttamaan kaupan, mutta asuntokauppa syntyy vasta, kun kauppakirja allekirjoitetaan.
Jos ostaja haluaa perua sitovan tarjouksen hyväksymisen jälkeen, se voi olla mahdollista tietyissä tilanteissa, mutta yleensä siitä seuraa taloudellisia vahinkoja, kuten:
- Käsirahan menetys tai vakiokorvaus myyjälle. Myyjä voi pitää käsirahan, joka voi olla enintään 4 % kauppahinnasta, tai vaatia vakiokorvausta, jos siitä on sovittu etukäteen
- Vahingonkorvaukset: Myyjällä voi olla oikeus korvaukseen, jos kaupan peruuttaminen aiheuttaa taloudellista haittaa, kuten asunnon uudelleen myymisestä aiheutuvat kulut tai asunnon arvon laskeminen
Peruminen ilman sopimukseen kirjattuja ehtoja (esim. rahoituksen järjestyminen tai kunnon tarkastuksessa havaitut virheet) voi johtaa siihen, että ostaja joutuu maksamaan vahingonkorvauksia myyjälle.
Asuntokauppa voidaan perua, jos asunnosta löytyy virheitä, jotka paljastuvat vasta ostotarjouksen hyväksymisen jälkeen.
Korkeimman oikeuden mukaan ostotarjouksen peruuttaminen on vähemmän vaativaa kuin itse kaupan purkaminen, sillä se ei edellytä yhtä tiukkoja perusteita kuin kauppakirjan jälkeen tehtävä purku.
Kenellä on taloudellinen vastuu asuntokaupan purussa?
Taloudellinen vastuu asuntokaupan purussa on tapauskohtainen. Ostaja saa oikeuden vaatia hinnanalennusta tai mahdollisesti kauppa puretaan, jos asunnossa ilmenee merkittävä virhe.
Mikäli kaupan purkuun päädytään, ostajalla on oikeus saada kauppahinta takaisin, ja hänen on palautettava asunnon hallinta myyjälle. Tämä prosessi voi johtaa myös muihin taloudellisiin vaikutuksiin, kuten vahingonkorvausvaatimuksiin.
Kaupan purkaminen palauttaa siis lähtötilanteen, eli osapuolet palauttavat toisilleen suoritukset: ostaja palauttaa asunnon, myyjä palauttaa kauppahinnan. Jos taas päädytään hinnanalennukseen ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hyvitykseen.
Mitkä ovat oikeudelliset vaihtoehdot asuntokaupan purkamisessa tai perumisessa?
Asuntokaupan purku on oikeudellinen prosessi, joka edellyttää asiantuntemusta. Asuntokaupan purku voidaan tehdä kaupan osapuolten välisellä sopimuksella tai tuomioistuimen päätöksellä.
Ota yhteyttä Mäkinen Law
OTA YHTEYTTÄ MAKSUTTOMASTI
- LAKIMIES Pasi Mäkinen
- Puhelin: 0400 360 000
- Sähköposti: pasi.makinen@makinen-law.fi
Yhteenveto
Ostaja voi käytetyn asunnon kaupassa saada oikeuden hinnanalennukseen tai kaupan purkamiseen, jos asunnossa ilmenee merkittävä virhe, josta myyjä on vastuussa. Uuden asunnon kaupassa myyjällä on velvollisuus korjata ilmenevät virheet kohtuullisessa ajassa.
Asuntokaupan purku on äärimmäinen toimenpide, johon ostajalla on oikeus, mikäli virheestä aiheutuu olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Kaupan purkamiseen tarvitaan merkittävä syy, joka aiheuttaa kohtuuttomia kuluja ostajalle.
Oikeus purkaa kauppa edellyttää siis vakavaa virhettä, joka vaikuttaa merkittävästi asunnon käyttökelpoisuuteen tai arvoon.
Tarvitsetko apua lakiasioissa liittyen kaupan purkuun tai perumiseen?
OTA YHTEYTTÄ MAKSUTTOMASTI
- LAKIMIES Pasi Mäkinen
- Puhelin: 0400 360 000
- Sähköposti: pasi.makinen@makinen-law.fi
Usein kysyttyä
Voiko asunnon virheestä saada hinnanalennusta?
Ostajalla voi olla oikeus hinnan alennukseen tai jopa kaupan purkuun, mikäli virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää riittävänä. Joissain tapauksessa hinnanalennus voi olla vaihtoehto, jos virhe on vähäisempi.
Voiko asuntokaupan purku olla mahdollista jos asunnosta löytyy piilevä virhe?
Kyllä, piilevän virheen ollessa kyseessä asuntokaupan tai kiinteistökaupan purku voi tulla mahdolliseksi, mutta vain tietyin edellytyksin. Piilevä virhe tarkoittaa virhettä, joka on ollut olemassa kaupantekohetkellä, mutta ei ole ollut ostajan havaittavissa normaalin tarkastuksen yhteydessä. Kaupan purku tulee kyseeseen, jos virhe on olennainen ja aiheuttaa merkittävää haittaa ostajalle. Lue täältä lisätietoa piilevästä virheestä erillisestä artikkelista.
Kaupan purkaminen on äärimmäinen toimenpide ja se voi tapahtua, jos virhe on niin merkittävä, että se vaikuttaa kiinteistön tai asunnon käyttökelpoisuuteen tai arvoon olennaisella tavalla ja hinnanalennus tai virheen korjaaminen ei ole kohtuullinen ratkaisu. Lue täältä lisää Piilevästä virheestä.
Onko hyväksytty tarjous jo asuntokauppa tai kiinteistökauppa?
Hyväksytty tarjous ei vielä muodosta lopullista asuntokauppaa, mutta se sitoo osapuolia. Kun ostaja tekee tarjouksen ja myyjä hyväksyy sen, osapuolet ovat sitoutuneet etenemään kohti kauppaa. Tarjouksen hyväksyminen sitoo ostajaa ja myyjää, mutta kaupan lopullinen syntyminen tapahtuu vasta, kun virallinen kauppakirja on allekirjoitettu.
Kiinteistökaupassa tilanne on hieman erilainen kuin asuntokaupassa, sillä kiinteistökaupan yhteydessä tarjouksella ei ole samanlaista sitovaa merkitystä kuin asunto-osakkeen kaupassa, ellei kauppakirjaa ole tehty määrämuodossa.
Voidaanko asuntokauppa perua myyjän viivästyksen vuoksi?
Kauppa voidaan purkaa myyjän viivästyksen vuoksi, jos myyjä ei luovuta asuntoa sovitussa ajassa ja viivästys aiheuttaa ostajalle merkittävää haittaa.