Myyjän vastuu asuntokaupassa ja kiinteistökaupassa

Myyjän vastuu asuntokaupassa ja kiinteistökaupassa on laaja ja kattaa olennaiset tiedot kohteen kunnosta, ominaisuuksista ja mahdollisista rajoitteista, jotka voivat vaikuttaa ostajan päätökseen. Myyjä vastaa pääsääntöisesti virheistä, jotka ovat olleet olemassa ennen vaaranvastuun siirtymistä ostajalle. Myyjän ja ostajan oikeudet ja velvollisuudet on määritelty asuntokauppalaissa ja maakaaressa. Jos asunnossa on virhe, josta myyjä on jättänyt kertomatta ostajalle ja jonka voidaan olettaa vaikuttavan kaupan kohteena olevan asunnon tai kiinteistön käyttöön tai arvoon merkittävästi voi kyseeseen tulla hinnanalennus, korvaukset tai jopa kaupan purku. Myyjällä on tiedonantovelvollisuus kaikissa asuntoihin ja kiinteistöihin liittyvissä kaupoissa. 

Mitä tarkoittaa myyjän vastuu?

Myyjän vastuu asuntokaupassa tarkoittaa tiedonantovelvollisuutta kaikista asunnon tai kiinteistön virheistä ja puutteista, jotka ovat olleet olemassa ennen ostajalle siirtyvää vaaranvastuuta. Myyjän vastuu koskee sekä käytetyn asunnon että uuden asunnon kauppaa. Myyjän vastuu asuntokaupassa määritellään Asuntokauppalaissa ja kiinteistökaupassa Maakaaressa.

Myyjä voi joutua korvaamaan ostajalle korjauskulut, jos asunto ei vastaa sitä mitä on ilmoitettu ja annettu ymmärtää, ja on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin on oletettavaa ostajan ennakkotarkastuksen puitteissa.

Tarvitsetko apua lakiasioissa liittyen asunto- tai kiinteistökaupan vastuuasioihin. Ota yhteyttä maksuttomaan neuvontaan. 

OTA YHTEYTTÄ MAKSUTTOMASTI

• LAKIMIES Pasi Mäkinen
• Puhelin: 0400 360 000
• Sähköposti: pasi.makinen@makinen-law.fi

Asuntokauppalaki myyjän vastuu

Asuntokauppalaki (843/1994) määrittelee selkeästi myyjän vastuun asuntokaupoissa. Myyjän tulee varmistaa, että myytävä asunto vastaa annettuja tietoja ja täyttää sovitut edellytykset. Myyjä on vastuussa asunnossa kaupantekohetkellä olevista virheistä, vaikka ne paljastuisivat vasta myöhemmin.

Lain 4. luvun 19 § todetaan, että myyjän vastuu kattaa virheet, jotka ilmenevät kaupanteon jälkeen, mikäli virhe oli olemassa kaupantekohetkellä. Tämä koskee myös piilevää virhettä, joita ostaja ei ole voinut havaita tavanomaisessa tarkastuksessa.

Maakaari myyjän vastuu

Maakaari (540/1995) – Maakaaressa säädetään myyjän vastuusta kiinteistökaupoissa. Myyjän tulee varmistaa, että kiinteistö vastaa niitä tietoja, jotka on annettu ostajalle ennen kaupantekoa. Myyjä on vastuussa kiinteistön virheistä, jos virhe oli olemassa kaupantekohetkellä, vaikka se ilmenisi vasta kaupanteon jälkeen.

Maakaaren 2 luvun 17 § todetaan, että myyjä vastaa kiinteistön laatu-, oikeudellisista ja taloudellisista virheistä, ja vastuu kattaa myös piilevät virheet, joita ostaja ei voinut havaita tavanomaisessa tarkastuksessa.

Mitä eroa on myyjän vastuussa käytetyn asunnon kaupassa verrattuna uuden asunnon kauppaan?

Käytetyn asunnon kaupassa myjän vastuu virheistä on kaksi vuotta kaupantekohetkestä. Tämä tarkoittaa, että ostaja voi vedota asunnon virheisiin, jotka ovat ilmenneet kahden vuoden sisällä kaupanteosta. Uuden asunnon kaupassa ostaja voi ilmoittaa myyjälle virheistä yhden vuoden sisällä asunnon luovutuksesta. Tämän vuoden jälkeen vastuu siirtyy usein taloyhtiölle, joka on vastuussa rakennusvirheiden korjaamisesta, mutta rakennuttajalla voi olla kymmenen vuoden takuu vakavien virheiden, kuten rakenteellisten virheiden osalta.

Tekijä	Käytetyn asunnon kauppa	Uuden asunnon kauppa
Vastuuaika	2 vuotta kaupanteosta	Vuositarkastukseen saakka
Virhevastuu	Koskee piileviä ja tiedossa olevia virheitä, joista myyjän olisi pitänyt tietää	Koskee kaikkia rakentamisvaiheen virheitä
Oikaisukeinot	Hinnanalennus, korjaus, mahdollisesti kaupan purku	Ensisijaisesti virheen korjaus
Reklamaatioaika	Kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta	Kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta
Kuntotarkastusvelvoite	Ei pakollinen, mutta suositeltava	Kuntotarkastus kuuluu rakennusvaiheen tarkastuksiin

Mitkä ovat asunnon ja kiinteistön virhetyypit Suomen laissa? 

Virhetyypit asuntokaupassa ja kiinteistökaupassa Suomen lain mukaan: 

• Laatuvirhe: Kiinteistö tai asunto ei vastaa sovittua laatua, kuten rakenteelliset viat tai kosteusongelmat.
• Oikeudellinen virhe: Kiinteistöön kohdistuu kolmannen osapuolen oikeuksia, kuten panttioikeuksia tai käyttöoikeuksia, joista ostajalle ei ole kerrottu.
• Taloudellinen virhe: Ostajalle ei ole kerrottu olennaisia taloudellisia velvoitteita, kuten taloyhtiön suuret tulevat remontit.
• Vallintavirhe (kiinteistökauppa): Kiinteistön käyttöä rajoittavat kaavoitukseen tai muihin määräyksiin liittyvät asiat, jotka estävät ostajaa käyttämästä kiinteistöä aiotulla tavalla.

Jos olet huomannut epäselvyyksiä tai virheitä liittyen asuntokauppaasioihin Ota yhteyttä maksuttomaan neuvontaan.

Onko myyjä vastuussa asunnon kosteusvauriosta?

Myyjä voi olla vastuussa asunnon kosteusvaurioista, jos ne ovat olleet olemassa kaupantekohetkellä ja ostajalle piilossa, eli myyjä ei ole ilmoittanut niistä tai ne eivät olleet ostajan havaittavissa. Myyjän vastuu kattaa virheet, jotka heikentävät asunnon arvoa tai käyttöä.

Ensisijaisesti kosteusvaurio asunnossa voi olla myyjän vastuulla kaupanteon jälkeen, jos myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää vaurion olemassaolosta. Kosteusvaurio katsotaan laatuvirheeksi, ja ensisijaisena korjauskeinona on hinnanalennus, joka vastaa virheen vaikutusta asunnon arvoon. Vakavissa tapauksissa ostaja voi vaatia myös korjaustoimenpiteitä tai jopa kaupan purkua. 

Jos myyjä ei ole ollut tietoinen vauriosta eikä olisi voinutkaan tietää siitä, kyseessä on piilevä virhe eli salainen virhe. Tällöin vastuu voi rajoittua merkittävästi tai poistua kokonaan, jos virhe ei ole aiheuttanut kohtuutonta poikkeamaa siitä, mitä ostaja on voinut perustellusti odottaa. Oikeuden arvioinnissa otetaan huomioon asunnon hinta, ikä, varustetaso ja muut kohtuullista asumistasoa määrittävät seikat.

Missä ajassa asunnon tai kiinteistön ostajan tulee tehdä reklamaatio, jotta myyjän vastuu on voimassa?

Ostajan tulee tehdä reklamaatio kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta, jotta myyjän vastuu säilyy voimassa. “Kohtuullinen aika” on yleisesti muutamia kuukausia virheen huomaamisesta. Käytetyn asunnon kaupassa myyjän vastuuaika on kaksi vuotta kaupanteosta, ja kiinteistökaupassa viisi vuotta.

Vinkkilista asunnon myyjälle koskien myyjän vastuuta asuntokaupassa

Asunnon myyjä voi seuraavilla toimenpiteillä vähentää jälkikäteen tulevien seuraamusten riskiä asuntokaupoissa:

1. Teetä kuntotarkastusEnnen kaupantekoa on hyvä teettää perusteellinen kuntotarkastus, joka kattaa asunnon kunnon ja mahdolliset piilevät virheet. Kuntotarkastuksen avulla voidaan selvittää mahdolliset ongelmat, jotka saattavat nousta esiin myöhemmin​.
2. Ilmoita kaikista tiedossasi olevista virheistäOle rehellinen ja avoin ostajalle kaikista asunnon kuntoon liittyvistä tiedoista. Ilmoita esimerkiksi aikaisemmista vesivahingoista tai muista rakenteellisista ongelmista. Tämä vähentää riskiä, että ostaja vetoaa piileviin virheisiin kaupanteon jälkeen​.
3. Kirjaa virheet kauppakirjaanJos asunnossa on virheitä, joista olet tietoinen, ne kannattaa kirjata selkeästi kauppakirjaan ja sopia niiden vaikutuksesta kauppahintaan. Tämä suojaa sinua myöhemmin mahdollisilta vaatimuksilta​.
4. Käytä vastuunrajoituslausekkeitaVoit rajata omaa vastuutasi virheistä vastuunrajoitusehdoilla, mutta niiden on oltava selkeitä ja ostajan on ymmärrettävä, mitä ne tarkoittavat. Vastuunrajoitus voi koskea esimerkiksi kuntotarkastuksessa havaittuja virheitä​.
5. Vältä harhaanjohtavaa markkinointiaVarmista, että asunnon myynti-ilmoitus vastaa todellisuutta. Älä anna liian optimistisia lupauksia asunnon kunnosta tai ominaisuuksista. Harhaanjohtava markkinointi voi johtaa myöhemmin korvausvaatimuksiin​.
6. Pidä huolta dokumentaatiostaSäilytä kaikki asunnon remontteihin ja kunnossapitoon liittyvä dokumentaatio. Tämä auttaa todistamaan, että olet toiminut asunnon ylläpidossa vastuullisesti ja sääntöjen mukaisesti​.
7. Tee realistinen hinta-arvioHinnan tulee heijastaa asunnon todellista kuntoa. Alennettu hinta voi olla perusteltu, jos tiedossa on esimerkiksi korjaustarpeita, ja se voi vähentää ostajan myöhempiä vaatimuksia​.

Mitä ovat myyjän vastuunrajoitukset asunnon virheistä?

Myyjän vastuu voi rajoittua, jos ostaja on ollut tietoinen tai olisi pitänyt olla tietoinen virheestä ennen kaupantekoa. Myyjän vastuu voi poistua kokonaan, jos ostaja ei ole reklamoinut virhettä kohtuullisessa ajassa. 

Kauppakirjaan saatetaan kirjata erillinen vastuurajoituslauseke tai useampia sellaisia. Vastuunrajoituslausekkeiden pätevyys kuitenkin edellyttää, että ne on selkeästi yksilöity ja molemmat osapuolet ymmärtävät niiden merkityksen. Lausekkeiden on oltava myös kohtuullisia. 

Myyjän vastuu ei voi rajoittua tai poistua, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti.

Jos myyjä toimii vilpillisesti tai törkeän huolimattomasti, kuten piilottelee tietoisesti merkittäviä virheitä tai antaa väärää tietoa asunnon kunnosta, vastuunrajoituslauseke ei vapauta häntä vastuusta.

Kauppakirjassa myyjän vastuurajoitukset voivat olla esimerkiksi seuraavankaltaisia: 

• Tiettyjen virheiden poissulkeminen: esim kuntotarkastuksessa mainitut yksilöidyt virheet.
• Hinnanalennuksen tai vahingonkorvauksen rajoittaminen: Myyjän vastuu voi olla rajoitettu niin, että ostaja voi vaatia korvauksia vain, jos virhe aiheuttaa esimerkiksi yli 10 000 euron vahingon. 
• Kaupan purkaminen: Myyjä ja ostaja voivat sopia siitä, että tietyn suuruiset vahingot antavat myyjälle oikeuden purkaa kaupan hinnanalennuksen sijasta. Esimerkiksi, jos virheiden korjauskustannukset ylittävät tietyn prosentin kauppahinnasta, myyjällä on oikeus purkaa kauppa​n Tämä ehto voi näkyä esimerkiksi sopimuksessa tapauksessa KKO 2012:72
• Virheisiin vetoamisen määräaika: Osapuolet voivat sopia, että ostajan tulee ilmoittaa virheistä lyhyemmässä ajassa kuin mitä laissa yleensä säädetään. Maakaaren mukaan tämä aika on viisi vuotta, mutta sopimuksessa tämä voidaan lyhentää kohtuulliseksi katsotulla tavalla​.

Tarvitsetko apua lakiasioissa liittyen asuntokaupan tai kiinteistökaupan vastuuasioihin

Usein kysyttyä

Mikä on vastuunrajoituslauseke asuntokaupassa?

Asuntokaupassa käytettävä termi on vastuunrajoituslauseke. Tämä tarkoittaa kauppakirjaan kirjattua ehtoa, jolla pyritään rajoittamaan myyjän vastuuta asunnon virheistä kaupanteon jälkeen. Vastuunrajoituslausekkeessa määritellään tarkasti, mistä virheistä myyjä ei ole vastuussa tai missä laajuudessa vastuu rajoittuu esimerkiksi korvauksien osalta. Vastuunrajoituslausekkeet on kuitenkin tehtävä tarkasti ja yksilöidysti, ja ne eivät saa olla kohtuuttomia. Törkeästä huolimattomuudesta tai vilpillisestä toiminnasta johtuvia virheitä ei voida rajata vastuunrajoituslausekkeilla.

Mikä on myyjän vastuu jos asunnossa on piilevä virhe?

Myyjän vastuu piilevästä virheestä riippuu siitä, olisiko hänen pitänyt tietää virheestä kaupantekohetkellä. Jos myyjä ei voinut havaita virhettä eikä ollut tietoinen siitä, hänen vastuunsa voi rajoittua. Jos piilevä virhe kuitenkin merkittävästi poikkeaa ostajan perustelluista odotuksista asunnon kunnon suhteen, myyjä voi olla vastuussa salaisesta virheestä.

Mitä tarkoittaa myyjän virhevastuu asuntokaupassa?

Myyjän virhevastuu asuntokaupassa tarkoittaa myyjän vastuuta asunnossa olevista virheistä ennen sen luovuttamista ostajalle. Myyjä vastaa virheistä, jotka ovat olleet olemassa ennen kuin hallinta siirtyy ostajalle, vaikka ne ilmenisivät vasta myöhemmin. Tämä vastuu ulottuu myös piileviin virheisiin, joita ostaja ei kohtuudella voinut havaita ennen kauppaa. Ostaja ei voi vedota virheeseen, jos hän tiesi tai olisi pitänyt tietää siitä ennen kaupantekoa. Virhevastuu ulottuu kahteen vuoteen kaupanteon jälkeen.

Kuka vastaa kosteusvauriosta asuntokaupan jälkeen?

Myyjä vastaa kosteusvauriosta, mikäli hän on ollut tietoinen sen olemassaolosta kaupantekohetkellä. Tällöin ostajalla on oikeus hinnanalennukseen. Hinnanalennus kattaa vauriosta aiheutuvat kohtuulliset korjauskulut.

Miten myyjän vastuu ja ostajan selonottovelvollisuus liittyvät toisiinsa?

Myyjän vastuu asuntokaupassa ja kiinteistökaupassa korostaa myyjän velvollisuutta tarjota oikeat ja kattavat tiedot ostajalle. Ostajalla selonottovelvollisuus ja virheiden havaitseminen ajoissa on keskeistä. Reklamaatiot on tehtävä viipymättä, ja seuraamukset voivat olla hinnanalennus, vahingonkorvaus tai kaupan purku. Asiantuntijoiden käyttö ja huolellinen valmistautuminen auttavat välttämään riitatilanteet ja takaamaan onnistuneen kaupan. Molemminpuolinen vastuullisuus on avainasemassa.